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    蔣飛:2023年房地產市場展望——宏觀經濟專題報告

    作者: 宏瑞 更新時間: 2022年11月24日 08:01:33 游覽量: 173

    簡述:

    2023年的房地產又將如何,如何看待2023年的政策基調、土地市場、商品房銷售、房地產投資、融資,制度改革等一系列

    2022年,是中國房地產極不平凡的一年。今年以來,房地產的問題一直觸動著投資者和老百姓的神經,從去年下半年不斷出臺的房地產收縮政策實施開始,并受到疫情影響、“三道紅線”限制、宏觀杠桿率的壓制以及房地產行業大周期見頂等一系列因素疊加下,2022年的房地產承受了自98年房改以來最大的挑戰。

    展望2023年,面對房地產后周期以及房價持續下跌趨勢,我們認為政策主要集中在支持房地產平穩發展上,在“房住不炒”的主基調下,加大對優質開發商的流動性支持、加大對剛性住房需求的金融支持、加大對房價過快下跌城市的政策支持,允許居民杠桿率階段性合理上升,力求房地產市場乃至全國經濟的平穩發展。

    我們認為,2023年的房地產市場或呈現以下特點:

    第一、土地市場結構更加優化:在商品房銷售市場或逐步回暖的背景下,土地市場尤其是開發商購置土地面積增速或將有所回升,以國企或城投公司為主的購地主力趨勢不會發生改變,但開發商購置土地面積會逐漸回升,土地流拍率會明顯下降。

    第二、商品房銷售增速或將更大改善:政策上首先是繼續實施降息政策,其次是因城施策放松限制,接著是政府增強市場信心,最后,我們預計2022年四季度商品房銷售仍在低位,而2023年商品房銷售面積累計同比從5月或開始回升,全年累計同比增速或為-10%左右,另外預計2023的整體房價或繼續下跌5%。

    第三、房地產投資有望逐步回升;房地產融資在政策推動下明顯改善;房地產行業的集中度有望提升;另外,整個房地產市場的消費模式將會繼續改革轉型,“租購并舉”這種模式將會長期存在于我國的房地產舞臺。

    2022年,是中國房地產極不平凡的一年。今年以來,房地產的問題一直觸動著投資者和老百姓的神經,從去年下半年不斷出臺的房地產收縮政策實施開始,并受到疫情影響、“三道紅線”限制、宏觀杠桿率的壓制以及房地產行業大周期見頂等一系列因素疊加下,2022年的房地產承受了自98年房改以來最大的挑戰。那么2023年的房地產又將如何,如何看待2023年的政策基調、土地市場、商品房銷售、房地產投資、融資,制度改革等一系列問題,下面我們來一一解讀。

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    政策基調:加大支持、力求市場平穩

    2020年以來房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉。2020年8月,銀保監會主席郭樹清在《求是》刊文《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》指出:房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?!?。同月,住建部、銀保監會制定了“三條紅線”政策,明確提出重點房地產企業資金監測和融資管理規則:即房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%,房企的凈負債率不得大于100%,房企的現金短債比大于1。按照踩線情況,房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔,“紅檔”企業有息負債規模不能高于現有水平,“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%,“黃檔”企業不得超過10%,“綠檔”企業不得超過15%。這預示著新一輪房地產調控政策開啟。

    蔣飛:2023年房地產市場展望——宏觀經濟專題報告

    進入2021年,房地產調控政策繼續收嚴。2021年年初,監管層對商業銀行信貸占比作出規定,即“房地產貸款集中度管理”。該規定明確銀行業金融機構的房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求,不得高于確定的相應上限。2月,自然資源部發布住宅用地分類調控文件,指出22個重點城市住宅用地需實施“兩集中”同步公開出讓,一是集中發布出讓公告且2021年發布的住宅用地出讓公告不能超過3次;二是集中組織出讓。學區房也迎來針對性調控,4月,中央政治局會議提出“防止以學區房等名義炒作房價”,隨后北京、上海、深圳等城市調整入學政策,加大對于炒作學區房價格的打擊力度,為學區房“降溫”。2021年下半年,各地又陸續加強預售款監管,防止開發商挪用資金導致出現“爛尾樓”,進一步收緊了開發商的現金流。

    出臺嚴厲的調控政策后,2021年下半年開始房地產開發商陸續出現較大幅度的銷售下滑和流動性收緊。恒大地產是最先出現銷售下滑并遇到流動性危機的開發商,隨后危機蔓延到佳兆業、陽光城、龍光地產,目前已經公告出現違約風險的知名房企還包括奧園、中糧、中南建設、俊發、景瑞控股、正榮、榮盛發展、世茂、富力、融創、旭輝、綠地、融信中國等。2022年上半年,停工停貸現象集中出現,進一步導致開發商的銷售端和融資端收緊。

    蔣飛:2023年房地產市場展望——宏觀經濟專題報告

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